Sanierung:

Kann Langfristig Liebhaberei bedeuten

Finanzbeamte prüfen bei Werbungskostenüberschüssen die Einkunftserzielungsabsicht, wenn Wohnung oder Haus über längere Zeiten leer stehen und dementsprechend nur Verluste durch Abschreibung, laufende Kosten und möglicherweise Schuldzinsen anfallen. Hier muss der Hausbesitzer konkret nachweisen, dass er das Objekt tatsächlich noch vermieten will. Hierbei hat er nach dem Urteil des FG Niedersachsen vom 6.5.2010 zielgerecht darauf hinzuwirken, die Immobilie durch bauliche Umgestaltungen in einen vermietbaren Zustand zu versetzen, wenn sie…….

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Finanzbeamte prüfen bei Werbungskostenüberschüssen die Einkunftserzielungsabsicht, wenn Wohnung oder Haus über längere Zeiten leer stehen und dementsprechend nur Verluste durch Abschreibung, laufende Kosten und möglicherweise Schuldzinsen anfallen. Hier muss der Hausbesitzer konkret nachweisen, dass er das Objekt tatsächlich noch vermieten will. Hierbei hat er nach dem Urteil des FG Niedersachsen vom 6.5.2010 zielgerecht darauf hinzuwirken, die Immobilie durch bauliche Umgestaltungen in einen vermietbaren Zustand zu versetzen, wenn sie im aktuellen baulichen Zustand nicht vermietbar ist (Az. 11 K 12069/08). Auch wenn die erforderliche Gebäudesanierung ganz oder zum Teil in Eigenarbeit durchgeführt wird, muss zumindest ersichtlich sein, dass Haus oder Wohnung in absehbarer Zeit tatsächlich vermietet werden können. Dies hat der BFH in seinem Urteil vom 11.12.2012 (Az. IX R 14/12) bestätigt.

Hausaufwendungen können bereits vor dem Einzug der Mieter als vorab entstandene Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang mit den Mieteinkünften besteht. Das gilt bei einer leer stehenden Wohnung, wenn der endgültige Entschluss zur Vermietung sich anhand ernsthafter und nachhaltiger Vermietungsbemühungen belegen lässt. Nicht ausreichend ist die subjektiv gegenüber dem Finanzamt bekundete Absicht, nach Abschluss der Baumaßnahmen vermieten zu wollen. Denn bei längerem Leerstand ist nach Ansicht der Richter auch denkbar, dass das Objekt nach Fertigstellung veräußert oder zumindest teilweise selbst genutzt werden soll. Insoweit trifft den Hauseigentümer die Feststellungslast für das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht, weil er Verluste gelten machen möchte. Vergleichbar den Grundsätzen der Liebhaberei bei gewerblichen Einkünften ist auch bei den Mieteinkünften nach längeren Zeiten eines Werbungskostenüberschusses erforderlich, dass darauf reagiert wird. Nur zielgerichtet durchgeführte Renovierungsarbeiten können zum Werbungskostenabzug führen, wenn hierdurch das Haus in absehbarer Zeit vermietet werden kann. Andernfalls wird nicht mit Einkünfteerzielungsabsicht gehandelt und es liegt Liebhaberei vor.

(!) Soweit der Hausbesitzer Mietinteressenten zu einem Zeitpunkt benennt, in dem das Objekt noch gar nicht vermietbar war und auch nicht absehbar war, dass das Haus in Zukunft überhaupt vermietbar sein würde, ist dies kein ausreichender Nachweis. Auch vorgelegte Bescheinigungen von Nachbarn oder Bekannten, wonach der Hausbesitzer wiederholt die Absicht bekundet haben soll, das Mietobjekt nach Abschluss der Umbaumaßnahmen zu vermieten, lässt nicht erkennen, dass eine solche Absicht tatsächlich bestand. Ohnehin würde dies an der fehlenden Zielstrebigkeit der Durchführung der Renovierungsmaßnahmen nichts ändern. Das FG sieht jedenfalls nach Ablauf von vier Jahren den Zeitpunkt gekommen, von dem ab eine Einkunftserzielungsabsicht nicht mehr angenommen werden kann.

Tipp: Der BFH hat zu vorab entstandenen Aufwendungen bei langjähriger Renovierung mit seinem Urteil vom 11.8.2010 (Az. IX R 3/10) Folgendes entschieden: Wird eine Immobilie über Jahre hinweg renoviert, lassen sich die anfallenden Aufwendungen während des Leerstands nicht als Werbungskosten absetzen. Das gilt selbst dann, wenn das Gebäude vor der Renovierung vermietet war und der Hauseigentümer die Vermietung nach eigener Aussage später wieder anstrebt. Wird lange Zeit renoviert, kann nicht davon ausgegangen werden, dass nach der Fertigstellung wieder steuerpflichtige Mieteinnahmen erzielt werden sollen. Um Kosten vorab geltend machen zu können, muss der Hausbesitzer einen konkreten wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und den Einkünften nachweisen. Dabei sind die Renovierungsmaßnahmen zügig zu vollenden und konkrete Maßnahmen zur Suche nach potenziellen Mietern vorzunehmen. Hierzu sind nicht nur ein paar Vermietungsanzeigen, sondern die Einschaltung von Maklern notwendig.

Auch in einem vom FG Nürnberg mit Urteil vom 8.7.2010 entschiedenen Fall lag diese Voraussetzung für vorab entstandene Werbungskosten bei Leerstand nicht vor, weil die Suche nach Nutzern nicht intensiv genug ausgefallen war (Az. 7 K 292/2008). Ein Ehepaar errichtete 2001 ein Zweifamilienhaus und nutzte die Wohnung im Erd- und Obergeschoss zu eigenen Wohnzwecken. Die Wohnung im Untergeschoss war im Dezember 2003 bezugsfertig, wurde aber erst seit Juni 2007 vermietet. Zuvor machten sie ausschließlich Verluste aus Vermietung dieser Wohnung geltend. Als Nachweis für ihre Vermietungsbemühungen legten die Eheleute Anzeigen aus dem regionalen Wochenblatt mit handschriftlichen Vermerken über die jeweilige Kontaktaufnahme mit Mietinteressenten vor. Daraus ergeben sich in den einzelnen Jahren 5, 13, 21 und 16 Kontaktaufnahmen.

Mangels nachhaltiger und ernsthafter Vermietungsabsicht können die Werbungskosten in den einzelnen Jahren nicht abgesetzt werden. Denn die Vermietungsbemühungen reichten nicht aus, um von einem unbedingten Entschluss auszugehen, die Wohnung zu vermieten. Durch die örtlichen Anzeigen wird sich an den Mietmarkt nicht allgemein gewandt, sondern lediglich an einen begrenzten Ausschnitt von möglichen Interessenten. Dies ist kein allgemeines Angebot eines Vermietungsobjekts auf dem Wohnungsmarkt. Zwar ist nach der ständigen Rechtsprechung des BFH bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich davon auszugehen, dass der Haus- oder Wohnungseigentümer beabsichtigt, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften. Doch wenn eine Wohnung bereits längere Zeit leer steht, muss er seine Bemühungen, die Wohnung zu vermieten, dieser schwierigen Situation anpassen (BHF, Urteil vom 11.12.2012, Az. IX R 14/12). Hierzu hat er seine Aktivitäten sichtlich zu steigern und inhaltlich zu verändern. Bei einer ernsthaften Vermietungsabsicht müsste bereits nach einem Misserfolg nach rund einem Jahr überlegt werden, welche anderen, möglicherweise effektiveren Vermarktungsmethoden zum Einsatz gebracht werden könnten, anstatt sich auf die bloße Beantwortung gelegentlicher Anzeigen und einzelne persönliche Gespräche im näheren örtlichen Umfeld (Mund-zu-Mund-Propaganda) zu beschränken. Die gewählten Maßnahmen über das regionale Wochenblatt hatten offensichtlich keinen Erfolg. Dies hätte der Eigentümer bereits nach kurzer Zeit erkennen können und dann weitere geeignetere Schritte ergreifen müssen. So hätte es zum Beispiel nahegelegen,

–      einen Makler einzuschalten,

–      selbst Anzeigen in verschiedenen Tageszeitungen oder Anzeigenblättern aufzugeben oder/und

–      die Wohnung im Internet auf speziellen Immobilienseiten anzubieten.

(!) Besonders wenn es die schwere Vermietbarkeit einer Wohnung – etwa aufgrund ihrer räumlichen Abgelegenheit – es erfordert, müssen umso größere Anstrengungen zur Vermietung unternommen werden, betonten die Richter resümierend.

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4. April 2014