Private Veräußerungsgeschäfte

Berechnung der Zehnjahresfrist bei Grundstücken

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Wenn jemand ein Grundstück innerhalb von zehn Jahren kauft und wieder verkauft, muss er den Veräußerungsgewinn gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG versteuern. Die Frist von zehn Jahren gilt für unbebaute und bebaute Grundstücke, Wohnungseigentum und für grundstücksgleiche Rechte, wie z.B. Erbbaurechte, Mineralgewinnungsrechte.

Die Berechnung der Zehnjahresfrist richtet sich nach dem Datum des notariellen Vertrags. Es kommt also weder auf das Datum des Grundbucheintrags an noch auf das Datum, zu dem Nutzen und Lasten auf den Erwerber übergehen. Das Datum des Notarvertrags ist selbst dann entscheidend, wenn der Eigentumsübergang auf einen späteren Zeitpunkt festgelegt wird.

Beispiel:

Der Erwerber hat am 20.10. den notariellen Vertrag über den Kauf eines Grundstücks abgeschlossen. Wenn er das Grundstück veräußert und die Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte vermeiden will, darf er den notariellen Vertrag über den Verkauf frühestens zehn Jahre später am 21.10. abschließen.

(!) Baut der Erwerber eines unbebauten Grundstücks darauf ein Haus, muss er bei einer Veräußerung innerhalb von zehn Jahren auch den Gewinn versteuern, der auf das Haus entfällt (Grundstückskauf 2014, Bau des Hauses in 2016 Verkauf in 2018). Die Veräußerung liegt innerhalb der Zehnjahresfrist, sodass auch das Gebäude bei der Ermittlung des Spekulationsgewinns einzubeziehen ist. Die Frist beginnt allerdings mit dem Kauf des Grund und Bodens (Datum des Notarvertrags) und wird durch den Hausbau nicht verlängert.

Liegen zwischen Kauf des Grund und Bodens und Veräußerung des inzwischen bebauten Grundstücks mehr als zehn Jahre, unterliegt dieser Vorgang insgesamt nicht der Besteuerung.

Bei Immobilien ist der Spekulationsgewinn zu ermitteln, indem die jährlichen Abschreibungen abgezogen werden und damit den Veräußerungsgewinn erhöhen. Es ist wie folgt zu rechnen:

Veräußerungserlös

–  Kaufpreis für das bebaute Grundstück

oder

–  Kaufpreis für den Grund und Boden

–  Herstellungskosten für ein Gebäude

+ Abschreibung

–  Veräußerungskosten

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= steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn

 

Tipp: Vor allem dann, wenn es nicht mehr allzu lange dauert, bis die Zehnjahresfrist abläuft, lohnt es sich mit dem Verkauf zu warten. Bevor man ein günstiges Kaufangebot annimmt, sollte man rechnen, ob der Verkauf unter dem Strich tatsächlich ein Vorteil ist.

Spekulationssteuer kann auch im Zusammenhang mit einem Erbbaurecht anfallen. Maßgebend für die Berechnung der Spekulationsfrist ist das Datum, an dem das Erbbaurecht notariell beurkundet wurde.

20. September 2017