Instandhaltungsrücklage

Zeitpunkt des Werbungskostenabzugs

Bei Eigentümergemeinschaften nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sind die Eigentümer verpflichtet, Zahlungen in eine sogenannte Instandhaltungsrücklage zu leisten. Nach der BFH-Rechtsprechung sind Beiträge zur Instandhaltungsrücklage mit ihrer Zahlung aufgrund der Bindung im Verwaltungsvermögen aus dem frei verfügbaren Vermögen des einzelnen Wohnungseigentümers abgeflossen. Sie können aber beim einzelnen Wohnungseigentümer erst dann als Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Verwalter sie für die Wohnungseigentümergemeinschaft tatsächlich für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für andere Maßnahmen verausgabt, die durch die Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung veranlasst sind (BFH, Urteil vom 26.1.1988, Az. IX R 119/83).

Werden aus der Rücklage Beträge verwendet, die als Her-stellungskosten zu qualifizieren sind, ist der Abzug nur im Rahmen der Abschreibung möglich (BFH, Beschluss vom 21.10.2005, Az. IX B 144/05).

Sind die Beträge, die der Rücklage zugeführt worden sind, unzutreffend als Werbungskosten abgezogen worden, ist es nicht möglich, bei der Begleichung von Reparaturkosten den Werbungskostenabzug erneut in Anspruch zu nehmen. Der Aufwand ist steuerlich bereits verbraucht.

Tipp: Veruntreut der Verwalter die Rücklage bzw. Teile der Rücklage – was immer wieder einmal vorkommt –, können die veruntreuten Beträge als Werbungskosten abgezogen werden. Die veruntreuten Beträge fließen im Zeitpunkt der Kenntnisnahme von diesem Vorgang ab (Finanzgericht Rheinland-Pfalz, Urteil vom 24.1.2013, Az. 6 K 1973/10).

Findet zwischen der Zuführung zur Rücklage und der Verausgabung ein Eigentumswechsel statt, kann der neue Eigentümer die Werbungskosten abziehen, obwohl nicht er, sondern der Voreigentümer die Rücklage gezahlt hatte. Wirtschaftlich ist dieses Ergebnis dennoch zutreffend, weil der Käufer für das in der Rücklage vorhandene Guthaben einen höheren Kaufpreis zahlt (so auch BFH, Beschluss vom 26.3.2007, Az. IX B 124/08). Die Zahlung eines höheren Betrags ist nicht als Werbungskosten anziehbar.

Hinweis: Die Einkünfte bzw. die Werbungskosten der Wohnungseigentümergemeinschaft können nach der Rechtsverordnung zu § 180 Abs. 2 AO gesondert und einheitlich festgestellt werden. Die Entscheidung darüber liegt im Ermessen des Finanzamts (BFH, Urteil vom 26.1.1988, Az. IX R 119/83).

22. Dezember 2016