Immobilien in Sanierungsgebieten

Voraussetzungen für die erhöhte Abschreibung

Für Baumaßnahmen in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich können gemäß § 7 h EStG erhöhte Abschreibungen geltend gemacht werden (acht Jahre bis zu 9% und vier Jahre bis zu 7%). Bemessungsgrundlage sind die Herstellungskosten der begünstigten Baumaßnahme.

Die erhöhten Abschreibungen können nur in Anspruch genommen werden, wenn die zuständige Gemeindebehörde für das jeweilige Objekt bescheinigt, dass die Voraussetzungen erfüllt sind. Ohne diese Bescheinigung kann die erhöhte Abschreibung nicht in Anspruch genommen werden. Liegt diese Bescheinigung also nicht vor oder ist das Objekt, z.B. eine Eigentumswohnung, in der Bescheinigung nicht konkret genannt, kann die erhöhte Abschreibung nicht beansprucht werden (BFH-Urteil vom 6.5.2014, Az. IX R 15/13).

Die erhöhte Abschreibung ist entsprechend anzuwenden auf Herstellungskosten für Maßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes dienen, das wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll, und zu deren Durchführung sich der Eigentümer neben bestimmten Modernisierungsmaßnahmen gegenüber der Gemeinde verpflichtet hat. Der Erwerber eines Objekts (einer Eigentumswohnung) kann die erhöhten Absetzungen in Anspruch nehmen, soweit die Maßnahmen nach dem Abschluss des Kaufvertrags oder eines gleichstehenden Rechtsakts durchgeführt worden sind. Als Grundlagenbescheid muss allerdings auch eine Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde vorliegen.

Beispiel:

Der Kläger erwarb von einer Bauträger-KG mit notariell beurkundetem „Bauträgervertrag“ eine von mehreren Eigentumswohnungen. Die Stadt erteilte der Bauträger-KG eine Bescheinigung aus der sich ergab, dass das Gebäude (in dem sich die Eigentumswohnung befindet) in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet belegen ist. An dem Gebäude sind Maßnahmen durchgeführt worden, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung des Gebäudes dienen, das wegen seiner geschichtlichen oder städtebaulichen Bedeutung erhaltenswert ist.

Der BFH lehnte die Vergünstigung ab, weil durch eine Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde die objektbezogenen Voraussetzungen für die Eigentumswohnung nicht nachgewiesen wurden. Die Bescheinigung hätte sich nicht auf das ganze Gebäude beziehen dürfen, sondern nur objektbezogen auf die Eigentumswohnung des Klägers als selbstständiges Wirtschaftsgut. Die Eigentumswohnung unterliegt eigenen Regeln und ist daher getrennt zu beurteilen.

Die erhöhte Abschreibung ist nicht nur auf ein Gebäude insgesamt, sondern auch auf Gebäudeteile, die selbstständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, auf Eigentumswohnungen und auf im Teileigentum stehende Räume entsprechend anzuwenden (§ 7h Abs. 3 EStG). Eine Bescheinigung, die sich auf das Gesamtgebäude bezieht, kann somit nicht als ausreichender Nachweis für selbstständige Gebäude angesehen werden.

Tipp: Wird ein Gesamtobjekt, das die Voraussetzungen für eine Steuerermäßigung erfüllt, in Eigentumswohnungen aufgeteilt, ist Vorsicht geboten. Der Erwerber eines der selbstständigen Gebäudeteile muss prüfen (bzw. prüfen lassen), ob die Voraussetzungen auch für den von ihm zu erwerbenden selbstständigen Gebäudeteil gelten. Im vorliegenden Fall hätte eine zusätzliche Bescheinigung der Stadt den Schaden verhindern können.

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10. November 2014