Grunderwerbsteuer

Wann die Kosten für die Bebauung eines Grundstücks bei der Berechnung einzubeziehen sind

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Grundsätzlich wird die Grunderwerbsteuer beim Erwerb eines unbebauten Grundstücks nur vom Kaufpreis für den Grund und Boden berechnet. Die Kosten für die Bebauung werden nicht einbezogen, wenn die Bebauung unabhängig vom Erwerb erfolgt. Nach der Rechtsprechung des BFH werden die Baukosten bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer jedoch dann eingezogen, wenn der Erwerb des unbebauten Grundstücks mit einem Bauerrichtungsvertrag verbunden wird. Das Finanzamt ist für den Fall, dass ein Bauerrichtungsvertrag zeitlich nach dem Grundstückskaufvertrag und nach der Festsetzung der Grunderwerbsteuer geschlossen wird, berechtigt, im Wege der Änderung der ursprünglichen Steuerfestsetzung die Bauerrichtungskosten zusätzlich zu den Kosten des Grundstückserwerbs mit Grunderwerbsteuer zu belasten.

Grund: Es liegt ein einheitlicher Erwerbsgegenstand „bebautes Grundstück“ im Sinne des Grunderwerbsteuerrechts vor (BFH, Urteil vom 25.1.2017, Az. II R 19/15).

Beispiel:

Der Kläger erwarb von einer Stadt ein Grundstück, das mit einem Reihenhaus bebaut werden sollte. Der Grundstückskaufvertrag wurde sowohl von der Stadt (Verkäuferin) als auch von dem zu beauftragenden Bauunternehmen unterzeichnet wurde. Darin war u.a. festgelegt, nach welchen architektonischen Plänen das Haus errichtet werden sollte. Das Finanzamt setzte kurze Zeit später die Grunderwerbsteuer fest und bezog lediglich die Kosten für den Grundstückskauf in die Bemessungsgrundlage für die Steuer ein.

Danach schloss der Kläger einen Bauerrichtungsvertrag mit dem Bauunternehmen ab. Daraufhin änderte das Finanzamt die ursprüngliche Steuerfestsetzung und bezog die sich aus diesem Vertrag ergebenden Baukosten in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer mit ein. Der BFH entschied entgegen der Auffassung des Klägers, dass das Finanzamt die Baukosten nachträglich in die Bemessungsgrundlage miteinbeziehen durfte.

(!) Ist der Erwerber eines Grundstücks beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags hinsichtlich des „Ob“ und „Wie“ der Bebauung gebunden, wird das erworbene Grundstück erst dann in bebautem Zustand erworben, wenn auch der Bauerrichtungsvertrag abgeschlossen ist. Mit dieser Entscheidung stellt der BFH klar, dass ein einheitlicher Erwerbsgegenstand vorliegt. Der Abschluss des Bauerrichtungsvertrags führt dazu, dass aus dem zunächst unbebauten Grundstück rückwirkend auf den Zeitpunkt des Grundstückskaufvertrags der Erwerb eines bebauten Grundstücks wird. Konsequenz ist, dass die Baukosten nachträglich im Rahmen der Änderung der ursprünglichen Steuerfestsetzung zusätzlich zu den Kosten für den Grundstückskauf bei der Festsetzung der Grunderwerbsteuer zu berücksichtigen sind.

Tipp: Wer die Grunderwerbsteuer auf die Herstellungskosten des Gebäudes sparen will, muss auf eine strikte Trennung des Grundstückkaufvertrags und des Bauauftrags bedacht sein. Auf keinen Fall darf – wie im Urteilsfall geschehen – das mit der Errichtung des Hauses beauftragte Unternehmen bereits im Kaufvertrag als Vertragspartner auftreten.

18. Mai 2017