Fahrten zu Vermietungsobjekten: Beurteilung der Fahrten als Reisekosten oder als Fahrten zur ersten Tätigkeitsstätte

Steuerpflichtige können im Zusammenhang mit ihrer Vermietungstätigkeit außerhalb ihrer Wohnung eine erste Tätigkeitsstätte haben. Nach § 9 Abs. 4 Satz 1 EStG ist eine erste Tätigkeitsstätte die ortsfeste betriebliche Einrichtung des Arbeitgebers, der der Arbeitnehmer dauerhaft zugeordnet ist. Die Zuordnung zu einer solchen Einrichtung wird durch die dienst- oder arbeitsrechtlichen Festlegungen sowie die diese ausfüllenden Absprachen und Weisungen bestimmt.

Fehlt eine dienst- oder arbeitsrechtliche Festlegung auf eine Tätigkeitsstätte oder ist sie nicht eindeutig, ist die erste Tätigkeitsstätte die betriebliche Einrichtung, an der der Arbeitnehmer dauerhaft typischerweise arbeitstäglich tätig werden soll oder je Arbeitswoche zwei volle Arbeitstage oder mindestens ein Drittel seiner vereinbarten regelmäßigen Arbeitszeit tätig werden soll. Neben der Entscheidung des Arbeitgebers kommen also auch quantitative Kriterien zur Anwendung, um die erste Tätigkeitsstätte zu bestimmen.

Eine Festlegung der ersten Tätigkeitsstätte durch den Arbeitgeber kommt bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung natürlich nicht in Betracht. Hier mangelt es bereits an einer Person, die einem Arbeitgeber vergleichbar ist. Der Arbeitnehmer hat aber gerade kein Recht, bei mehreren Tätigkeitsstätten seine erste Tätigkeitsstätte zu bestimmen. Würde man dem Vermieter dieses Recht zugestehen, könnte er stets seine Wohnung als erste Tätigkeitsstätte bestimmen. Das hätte zur Folge, dass der Vermieter auch bei arbeitstäglichen Fahrten zum Vermietungsobjekt stets die tatsächlichen Fahrtkosten geltend machen könnte. Hierdurch würde die Regelung in Bezug auf die Fahrtkosten zur ersten Tätigkeitsstätte ins Leere laufen.

Vielmehr sind bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zur Bestimmung der ersten Tätigkeitsstätte die quantitativen Elemente maßgebend. Zwar wird der Steuerpflichtige für die Vermietung der einzelnen Objekte weder arbeitstäglich, noch je Arbeitswoche zwei volle Arbeitstage tätig. Dennoch sind die Voraussetzungen des § 9 Abs. 4 Satz 4 Nr. 2 EStG erfüllt. Hiernach befindet sich eine erste Tätigkeitsstätte dort, wo der Arbeitnehmer mindesten ein Drittel der vereinbarten regelmäßigen Arbeitszeit tätig werden soll. Übertragen auf einen Vermieter ist dies der Ort, an dem er mindestens ein Drittel der für ein bestimmtes Objekt erbrachten Tätigkeiten ausübt.

Beispiel:

Der Steuerpflichtige ist Eigentümer der Mehrfamilienhäuser A-Straße in X und B-Straße in Y, eines Zweifamilienhauses sowie einer Eigentumswohnung. Das Objekt A-Straße enthält insgesamt fünf Wohneinheiten. In den Streitjahren nutzte der Kläger die im Erdgeschoss des Objekts A-Straße gelegene Wohnung zu eigenen Wohnzwecken und lagerte dort von Mietern hinterlassene Sachen sowie Werkzeug.

Das Objekt B-Straße ist in vier Wohneinheiten unterteilt. Das Zweifamilienhaus weist eine selbst genutzte Wohneinheit im Erdgeschoss (86 m²), einen als Arbeitszimmer genutzten Raum im Untergeschoss (20 m²) sowie eine fremdvermietete Wohneinheit im Obergeschoss (83 m²) auf. Die kürzeste und zugleich verkehrsgünstigste Entfernung von der Wohnung des Klägers beträgt 320 km und zur B-Straße in Y 315 km. Die Entfernung zwischen den beiden Objekten beträgt 4 km.

Der Steuerpflichtige machte Fahrtkosten für 21 Wochenendfahrten nach X, insgesamt 14.776 km mit einem Kilometersatz von 0,42 € je gefahrenen Kilometer (insgesamt 6.206 €) geltend und ordnete diese mit 45% dem Objekt B-Straße, mit 50% dem Objekt A-Straße sowie mit 5% den Einkünften aus Land und Forstwirtschaft zu. Bei der Ermittlung des Prozentsatzes ordnete der Kläger den als Arbeitszimmer genutzten Raum (20 m²) dem vermieteten Teil zu.

Das Finanzamt (FA) ließ die geltend gemachten pauschalen Übernachtungskosten sowie Verpflegungsmehraufwendungen nicht zum Abzug zu. Die geltend gemachten Fahrtkosten reduzierte es von 6.206 € auf 1.330 €. Hierbei halbierte das FA die gefahrenen Kilometer von 14.776 auf 7.388 Entfernungskilometer, multiplizierte diese mit der Entfernungspauschale von 0,30 € und reduzierte den Betrag um einen Privatanteil von 40%.

Hiergegen legte der Steuerpflichtige Einspruch ein. Diesen begründete er damit, dass die Kosten für das Arbeitszimmer Werbungskosten seien und eine Reduzierung der Fahrtkosten auf die Entfernungspauschale nicht möglich sei. Schließlich sei ein Eigenanteil von 40% nicht nachvollziehbar.

Aktuelle Steuertipps für Hausbesitzer finden Interessenten im monatlichen Informationsdienst „Steuerzahler-Tip“. Ein kostenloses Probe-Abo finden Sie hier: https://www.vsrw.de/126-steuerzahler-tip-online-probeabo.html


Das Finanzgericht hat entschieden, dass die Fahrtkosten mit der Entfernungspauschale nach § 9 Abs. 3, Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 EStG ohne Reduzierung um einen Privatanteil in Abzug gebracht werden (FG Köln, Urteil vom 19.2.2020, Az. 1 K 1209/18). Die beiden Mehrfamilienhäuser in X und Y sind für den Kläger jeweils die erste Tätigkeitsstätte hinsichtlich der Einkünfte aus dem jeweiligen Objekt. Bei dieser Beurteilung können im vorliegenden Fall die beiden Objekte in X und Y zusammengefasst werden, weil sich beide Objekte in einer politischen Gemeinde befinden und die Fahrtaufwendungen stets durch beide Objekte veranlasst sind.

Die Kosten für Fahrten zwischen Wohnung und erster Tätigkeitsstätte können nur mit der Entfernungspauschale von 0,30 € je Entfernungskilometer geltend gemacht werden, weil bei mehreren Vermietungsobjekten jedes Objekt eine erste Tätigkeitsstätte sein kann.

Die Gleichstellung von Arbeitnehmern und Nichtarbeitnehmern gebietet eine objektbezogene Betrachtungsweise. Das heißt, dass bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung jede der einzelnen Einkunftsquellen einer ersten Tätigkeitsstätte zugeordnet werden kann. Denn auch ein Arbeitnehmer mit mehreren Arbeitsverhältnissen kann bei jedem Arbeitsverhältnis und damit jeder Einkunftsquelle derselben Einkunftsart eine erste Tätigkeitsstätte haben. Die Fahrtkosten zu den Vermietungsobjekten können mit der Entfernungspauschale ohne Reduzierung um einen Privatanteil in Abzug gebracht werden.

Dieses Ergebnis steht auch im Einklang mit der zur regelmäßigen Arbeitsstätte ergangenen Rechtsprechung des BFH. Mit Urteil vom 1.12.2015 (Az. IX R 18/15) hat der BFH entschieden, dass ein Vermieter seine regelmäßige Arbeitsstätte am Belegenheitsort des Vermietungsobjekts hat, wenn er dieses nicht nur gelegentlich, sondern mit einer gewissen Nachhaltigkeit aufsucht, also fortdauernd und immer wieder, und dort schwerpunktmäßig tätig wird.

Diese Voraussetzungen hat der Steuerpflichtige hinsichtlich der Objekte in X und Y erfüllt. Er suchte diese nicht nur zu Kontroll- und Verwaltungszwecken auf, sondern übernahm dort die regelmäßig wiederkehrenden Aufgaben eines Hausmeisters (Heckenschnitt, Rasen mähen, Reinigung von Gehweg und Gosse etc.) und darüber hinaus auch die Tätigkeit eines Handwerkers (Streichen von Außentüren, Wartung der Heizung, Dachreparaturen etc.). Auch führte der Steuerpflichtige die wesentlichen Sanierungs- und Renovierungsarbeiten an den Objekten selbst durch.

Fahrtkosten zwischen den ersten Tätigkeitsstätten in X und Y: Die Kosten der Fahrten zwischen den Objekten in X und Y sind mit den tatsächlichen Kosten anzusetzen. Es handelt sich insoweit nämlich nicht um Fahrten zwischen Wohnung und der ersten Tätigkeitsstätte, sondern um Fahrten zwischen zwei ersten Tätigkeitsstätten.

Verpflegungsmehraufwand: Die vom Kläger geltend gemachten Verpflegungsmehraufwendungen sind nicht als Werbungskosten abziehbar. Es liegt eine doppelte Haushaltsführung vor, sodass der Abzug auf die ersten drei Monate einer längerfristigen beruflichen Tätigkeit an derselben Tätigkeitsstätte beschränkt ist. Da die doppelte Haushaltsführung bereits seit Jahren besteht und keine mindestens vierwöchige Unterbrechung vorlag, war der Dreimonatszeitraum bereits abgelaufen.

Übernachtungskosten: Der Steuerpflichtige kann neben den Aufwendungen für die doppelte Haushaltsführung keine Pauschalen für Übernachtungskosten geltend machen. Nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 5a EStG werden die Übernachtungskosten in tatsächlicher Höhe für beruflich veranlasste Übernachtungen gewährt, wenn die Tätigkeitsstätte nicht die erste Tätigkeitsstätte ist. Hier wird der Steuerpflichtige aber gerade an der ersten Tätigkeitsstätte tätig. Im Übrigen wurden die Übernachtungskosten bereits im Rahmen der doppelten Haushaltsführung berücksichtigt.

Arbeitszimmer: Dem Kläger steht der Abzug der Kosten für sein im Keller gelegenes Arbeitszimmers im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu. Die Aufwendungen sind durch die Erzielung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung veranlasst und damit als Werbungskosten zu berücksichtigen. Eine relevante private Mitveranlassung sieht das Finanzgericht als nicht gegeben an.

Der Steuerpflichtige verwaltet zwölf Wohneinheiten, von denen er eine zu privaten Wohnzwecken nutzt. Setzt man Letztere ins Verhältnis zur Gesamtzahl der Wohneinheiten, so entfallen auf die selbst genutzte Wohnung 8,3%. Weitergehend ist jedoch zu berücksichtigen, dass bei der privaten Wohnung wesentlich weniger Verwaltungsarbeiten anfallen: Es sind keine Mietzahlungen zu überprüfen, keine Mietverträge abzuschließen, keine Mietstreitigkeiten zu betreuen usw. Das Finanzgericht ging insoweit von einer eventuell privaten Nutzung von deutlich unter 5% aus, die unbedeutend ist.

Die Aufwendungen für das Arbeitszimmer überschreiten nicht den gesetzlichen Höchstbetrag für ein häusliches Arbeitszimmer von 1.250 €, sodass eine weitere Differenzierung nicht erforderlich ist. Außerdem ist die weitere Abzugsvoraussetzung des § 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 6b Satz 2 EStG erfüllt, da dem Kläger für die Erledigung der Verwaltungsarbeiten kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht. Insbesondere ist die Wohnung in X hierfür nicht ausgelegt, da der Kläger diese in den Streitjahren sukzessive saniert und nur als Schlafstätte genutzt hat.

Zum Abonnement