Immobilienerwerb

Finanzierung und Schuldzinsenabzug bei gemischter Nutzung

Ein einheitliches Gebäude kann steuerlich (abhängig von der Art der Nutzung) aus maximal vier Wirtschaftsgütern bestehen, und zwar aus einem Gebäudeteil, der

  • eigenbetrieblich genutzt wird,
  • fremdbetrieblich genutzt wird,
  • zu fremden Wohnzecken vermietet wird,
  • zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.

Bei konsequenter Vorgehensweise können Fremdmittel und damit auch die Schuldzinsen einem bestimmten Gebäudeteil zugeordnet werden. Beim Kauf müssen die Anschaffungskosten zunächst entsprechend der Nutzung auf die jeweiligen eigenständigen Wirtschaftsgüter aufgeteilt werden. Die Zuordnung auf die einzelnen Wirtschaftsgüter ist nach dem Verhältnis der Wohn- bzw. Nutzflächen vorzunehmen. Entsprechend kann auch die Finanzierung mit Fremd- und Eigenmitteln aufgeteilt werden.

Beispiel:

Ein Steuerpflichtiger erwirbt ein Gebäude zum Gesamtkaufpreis von 300.000 €. Seine Eigenmittel betragen 100.000 €. Er nimmt Darlehen über 200.000 € auf. Von der Gesamtfläche von 150 m² entfallen auf den

  • zu fremden Wohnzwecken genutzten Gebäudeteil 90 m² = 60% anteiliger Kaufpreis 300.000 € x 60% = 180.000 €)
  • zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäudeteil 60 m² = 40% anteiliger Kaufpreis 300.000 € x 40% = 120.000 €)

Der Steuerpflichtige vereinbart mit seiner Bank zwei Darlehen. Das erste Darlehen beträgt 180.000 €. Damit bezahlt er unmittelbar den Kaufpreis für das eigenständige Wirtschaftsgut „zu fremden Wohnzwecken genutzter Gebäudeteil“. 

Ergebnis: Bei den 180.000 € handelt es sich um ein Darlehen, das zur Erzielung von Einkünften verwendet wird, sodass die Zinsen insgesamt als Werbungskosten abgezogen werden können. 

Mit dem zweiten Darlehen von (200.000 € – 180.000 € =) 20.000 € zahlt er zusammen mit seinem Eigenkapital von 100.000 € den Kaufpreis für das Wirtschaftsgut „zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnung“. Hierbei handelt es sich um einen privaten Vorgang, der steuerlich keine Auswirkung hat.

Schädliche Vorgehensweise: Der Steuerpflichtige hatte Darlehensmittel aufgenommen, die seine Bank auf sein privates Girokonto überwies, auf dem sich auch seine Eigenmittel befanden. Auf diesem Konto kam es somit zu einer Vermischung von Eigen- und Fremdmitteln. Anschließend wurde von diesem Konto der gesamte Kaufpreis für das Objekt gezahlt.

Konsequenz: Durch die Vermischung auf dem Girokonto war nicht mehr erkennbar, welche Mittel (Eigen- oder Fremdkapital) für die Bezahlung des jeweiligen selbst- oder fremdgenutzten Gebäudeteils verwendet worden waren. Das Finanzamt hat die Darlehensmittel und Schuldzinsen anteilmäßig – nach dem Verhältnis der Nutzung – aufgeteilt.

Bezahlt der Steuerpflichtige die Anschaffungskosten für ein gemischt genutztes Gebäudes in einer Summe (einheitlich) von seinem Bau-, Giro- oder Kontokorrentkonto, auf das zuvor sowohl die Darlehens- als auch die Eigenmittel geflossen sind, dann können die Mittel nicht mehr getrennt zugeordnet werden. Der wirtschaftliche Zusammenhang kann nicht durch einen bloßen Willensakt des Steuerpflichtigen begründet werden (BFH, Urteil vom 12.3.2019, Az. IX R 2/18). 

Konsequenz: Die Schuldzinsen können nur anteilig abgezogen werden. 

Ist die beabsichtigte Zuordnungsentscheidung nicht entsprechend umgesetzt worden, kann dies nachträglich nicht korrigiert werden, und zwar auch dann nicht, wenn ein ursprünglich nicht diesem Gebäudeteil zugeordnetes Darlehen im Wege einer Umschuldung abgelöst wurde. Die Umschuldung und Rückabwicklung führt nur dazu, dass an die Stelle der ursprünglichen Kreditmittel neue Finanzmittel getreten sind. Da der ursprüngliche Kredit aber nur anteilig zur Finanzierung der Anschaffungskosten des fremdvermieteten Gebäudes verwandt worden ist, gilt dies auch für die neuen Kredite.

Entscheidend sind die 

  • getrennte Darlehensaufnahme,
  • die Zuordnung der Darlehen,
  • die Nutzung getrennter Konten.

Die Darlehnsauszahlung durch die Bank sollte daher unbedingt in entsprechenden Teilbeträgen direkt an den Verkäufer bzw. auf das Notaranderkonto zur Weiterleitung an den Verkäufer gezahlt werden.

Aufwendungen sind beruflich veranlasst und damit als Werbungskosten abzugsfähig, wenn ein objektiver Zusammenhang mit dem Beruf besteht und die Aufwendungen subjektiv zur Förderung des Berufs getätigt werden. Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn der Steuerpflichtige noch keine Einnahmen erzielt. Dann sind die Aufwendungen als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar, wenn sie in einem hinreichend konkreten, objektiv feststellbaren Veranlassungszusammenhang mit späteren Einnahmen stehen (FG Münster, Urteil vom 12.6.2019, Az. 7 K 57/18 E).

Beispiel:

Der Kläger hatte seinen Lebensmittelpunkt in Nordrhein-Westfalen, während er einer Beschäftigung in Berlin nachging. Zu diesem Zweck hatte er in Berlin eine Wohnung angemietet. Das Arbeitsverhältnis wurde durch den Arbeitgeber zum 31.8.2015 gekündigt. Bis Dezember 2015 bewarb sich der Kläger bei insgesamt 72 Arbeitgebern im gesamten Bundesgebiet und in der Schweiz, davon hatten drei ihren Sitz in Berlin und Umgebung. Nachdem der Kläger im Dezember 2015 eine Zusage für eine Stelle in Hessen zum 1.1.2016 erhalten hatte, kündigte er die Mietwohnung in Berlin fristgemäß zum 29.2.2016. In seiner Einkommensteuererklärung für 2015 machte der Kläger die Mietaufwendungen für die Wohnung in Berlin bis einschließlich Februar 2016 geltend. Das Finanzamt erkannte nur die Aufwendungen bis einschließlich November 2015 an.

Die Voraussetzungen für eine doppelte Haushaltsführung in Berlin bestanden bis zum Ende des Arbeitsverhältnisses am 31.8.2015. Die Aufwendungen für die Wohnung in Berlin konnten jedenfalls bis zum 30.11.2015 geltend gemacht werden, weil für die Kündigung der Mietwohnung eine dreimonatige Kündigungsfrist einzuhalten war. Im Rahmen der doppelten Haushaltsführung sind die tatsächlich gezahlte Miete und die Betriebskostennachzahlung bis zum 30.11.2015 abziehbar.

Dem Kläger steht darüber hinaus ein Werbungskostenabzug für die Miete über den 30.11.2015 hinaus jedenfalls für den Monat Dezember 2015 zu. Diese Aufwendungen stehen zwar nicht mehr im Zusammenhang mit der doppelten Haushaltsführung, weil das Arbeitsverhältnis beendet war und das Mietverhältnis zum 30.11.2015 hätte gekündigt werden können. Bei den Aufwendungen handelt es sich jedoch um vorweggenommene Werbungskosten in Bezug auf ein vom Kläger in Berlin angestrebtes neues Arbeitsverhältnis. Soweit der Kläger noch für den Monat Dezember 2015 Miete für die Wohnung in Berlin gezahlt hat, ist ein hinreichend konkreter Veranlassungszusammenhang mit späteren Einnahmen erkennbar. Im November 2015 bestand jedenfalls eine gewisse Wahrscheinlichkeit dafür, dass er eine neue Stelle in Berlin erhalten würde. Er hätte dann seine doppelte Haushaltsführung in Berlin fortgesetzt und hierfür seine bisherige Wohnung beibehalten können. Selbst wenn der Kläger auf die Bewerbungen noch im November 2015 eine Absage erhalten hätte, hätte er die Wohnung jedenfalls nicht vor Jahresende innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist aufgeben können. 

Die Möglichkeit, die Wohnung in Berlin privat zu nutzen, wurde durch den Umstand überlagert, dass der Kläger die Wohnung in Berlin unmittelbar nach Zusage der neuen Arbeitsstelle zum nächstmöglichen Zeitpunkt fristgerecht gekündigt hat. Das Finanzgericht (FG) ging daher davon aus, dass es ihm nicht um die Beibehaltung einer günstigen Wohnung für die Freizeitnutzung gegangen ist, sondern um die Vermeidung unnötiger Kosten eines Umzugs und der Anmietung einer vermutlich teureren neuen Wohnung in Berlin. Jedenfalls für einen kurzen Zeitraum kann bei dieser Sachlage eine Berücksichtigung als vorweggenommene Werbungskosten erfolgen. 

Ob dies auch für die Monate Januar und Februar 2016 gilt, hat das FG nicht entschieden, da die Klage ausschließlich das Jahr 2015 umfasste.

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