Kaufpreisaufteilung: Kauf einer Immobilie (Eigentumswohnung)

Wurde beim Erwerb einer Eigentumswohnung eine Aufteilung des Kaufpreises auf Grundstück und Gebäude im Kaufvertrag vorgenommen, ist diese grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen. Auch wenn der Käufer wegen seiner Absetzung für Abnutzung (AfA)-Berechtigung typischerweise ein Interesse daran hat, dass der Anschaffungswert des Gebäudes höher ausgewiesen wird, weil nur dieses abgeschrieben werden kann, rechtfertigt dies grundsätzlich noch keine abweichende Verteilung durch das FA. Die Vereinbarungen der Vertragsparteien sind allerdings nicht bindend, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Kaufpreisanteil für das Gebäude nur zum Schein bestimmt worden ist.

Allerdings dürfen die FG eine vertragliche Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden sowie Gebäude, die die realen Verhältnisse verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint, nicht durch eine Aufteilung ersetzen, bei der die Arbeitshilfe des BMF zugrunde gelegt wurde.

Beispiel:

Eine Eigentümergemeinschaft hatte im Jahr 2017 eine (vermietete) Eigentumswohnung in einer Großstadt zum Kaufpreis von 110.000 € erworben. Nach dem Kaufvertrag sollten davon 20.000 € auf den Grund und Boden entfallen. Dementsprechend ging die Eigentümergemeinschaft für Abschreibungszwecke von einem Gebäudeanteil von rund 82% aus.

Das FA hingegen ermittelte für den Gebäudeanteil lediglich einen Anteil von rund 31%. Dabei legte das FA die vom BMF im Internet bereitgestellte „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)“ zugrunde. Das FG wies die dagegen gerichtete Klage ab und sah in der Arbeitshilfe ein geeignetes Wertermittlungsverfahren, um die Marktangemessenheit einer vertraglichen Kaufpreisaufteilung widerlegen zu können. Die Arbeitshilfe sei zugleich aber auch eine geeignete Schätzungshilfe.

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Nach der Entscheidung des BFH ist die Arbeitshilfe des BMF nicht geeignet, die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude zu ermitteln. Vielmehr hat das FG die Gesamtumstände des Kaufobjekts aufzuklären und dahingehend zu würdigen, ob besondere Aspekte eine Abweichung als nachvollziehbar erscheinen lassen. Bei dieser Beurteilung sind besondere Ausstattungsmerkmale des Gebäudes, dessen ursprüngliche Baukosten und etwaige Renovierungen, eine ggf. eingeschränkte Nutzbarkeit wegen bestehender Mietverträge oder der Wohnwert des Gebäudes im Kontext der Nachbarschaft (z.B. Straßenlärm, soziale Einrichtungen oder besondere Ruhe wegen einer benachbarten Grünanlage) zu beachten. Parallel dazu hat das FG die besonderen Kriterien des Grundstücks zu berücksichtigen, etwa eine gepflegte Gartenanlage oder störenden Baumbestand.

Eine Korrektur der von den Parteien getroffenen Aufteilung des Anschaffungspreises auf Grundstück und Gebäude ist lediglich geboten, wenn sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint. Bei der Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage hat das FG im Einzelfall zu prüfen, ob nennenswerte Zweifel an der vertraglichen Aufteilung bestehen. Es darf sich nicht darauf beschränken, die vertragliche Aufteilung steuerrechtlich nachzuvollziehen, sondern hat das Ergebnis durch weitere Umstände, insbesondere die objektiv am Markt erzielbaren Preise oder Verkehrswerte, zu verifizieren.

Die Arbeitshilfe des BMF verengt die Auswahl der zur Verfügung stehenden Bewertungsverfahren auf das (vereinfachte) Sachwertverfahren. Dabei bleibe u.a. der vor allem in großstädtischen Ballungsräumen relevante Orts- oder Regionalisierungsfaktor bei der Ermittlung des Gebäudewerts unberücksichtigt.

Tipp: Das FG ist im Fall einer streitigen Grundstücksbewertung in der Regel gehalten, das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken einzuholen.