Boardinghouse: Vermietung von Apartments als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Bei der Vermietung von Apartments in einem „Boardinghouse“ hängt es vom Umfang der angebotenen Leistungen ab, ob Einkünfte aus Gewerbebetrieb oder aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden. Es ist somit erforderlich, zwischen verschiedenen Geschäftskonzepten zu unterscheiden (FG Köln, Urteil vom 12.11.2020, Az. 15 K 2394/19).

Beispiel:

Der Kläger betreibt ein „Boardinghouse“, dessen 19 vollständig möblierte Apartments an wechselnde Gäste überlassen werden. Das Gebäude enthält keine Gemeinschaftsräumlichkeiten und keine Rezeption. Es ist kein Personal dauerhaft vor Ort. Der Check-In und Check-Out wird über einen Automaten abgewickelt. Die Apartments werden über Buchungsplattformen angeboten; zeitweise wurde das Boardinghouse auch als „Aparthotel“ (Apartment-Hotel) bezeichnet.

Der Kläger ist berechtigt, bei Vertragsschluss eine angemessene Vorauszahlung oder Sicherheitsleistung zu verlangen. Die Überlassung erfolgt umsatzsteuerpflichtig und wird als Beherbergungsvertrag ausgestaltet. Das Apartment darf nicht zur Dauernutzung und nicht als Wohnung oder gewöhnlicher Aufenthalt genutzt werden. Der Buchungsvorlauf beträgt mindestens zwei Tage. Eine sofortige Buchung und Belegung vor Ort sind nicht möglich. Die Mietdauer beträgt mindestens zwei Tage und maximal sechs Monate. Die Bezahlung erfolgt (ggf. ratenweise) im Voraus und nicht beim Check-Out.

Bei einer Mietdauer von über sieben Tagen sind eine wöchentliche Reinigung sowie eine Reinigung beim Auszug im Preis inbegriffen. Ferner werden bei Einzug Bettwäsche, Handtücher sowie Hygiene-Verbrauchsmaterial (Duschgel, Küchenpapier, Toilettenpapier, Küchentücher, Müllbeutel, und ähnliches) gestellt und ebenso wöchentlich gewechselt bzw. nachgefüllt. Den Kunden obliegt es, Abfälle und Essensreste zwischenzeitlich selbst zu entsorgen sowie beim Auszug das Apartment aufgeräumt zu hinterlassen. Verpflegung oder andere zuvor nicht genannte Dienstleistungen (z.B. Buchungsservices, Telefonvermittlung, Entgegennahme von Post, etc.) oder Waren werden nicht angeboten. Im Haus stehen keine Verpflegungs- oder Getränke-Automaten.

Das FG hat entschieden, dass im vorliegenden Fall Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorliegen und keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Ein ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal des Gewerbebetriebs ist, dass die Betätigung über den Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung hinausgeht. Die Grenze zur privaten Vermögensverwaltung wird dann überschritten, wenn nach dem Gesamtbild der Betätigung und unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung die Ausnutzung substanzieller Vermögenswerte durch Umschichtung gegenüber der Nutzung im Sinne einer Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten entscheidend in den Vordergrund tritt. Übliche Werbemaßnahmen sind nicht als Merkmal einer Gewerblichkeit aufzufassen, weil auch ein „privater Wohnungsvermieter“ nicht im Verborgenen wirken muss.

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Gewerblichkeit liegt vor, wenn im Einzelfall ein ständiger und schneller Wechsel der Mieter oder Sonderleistungen in erheblichem Umfang zu bejahen sind. Allein ein häufiger und kurzfristiger Mieterwechsel führt nicht zur Gewerblichkeit. Entscheidend ist vielmehr, dass sich die Vermietungen „tatsächlich im Rahmen einer hotelähnlichen Organisationseinrichtung vollziehen“. Die Abgrenzung zwischen üblicher Vermögensnutzung und Sonderleistungen, die als gewerblich ins Gewicht fallen, werden in der Rechtsprechung einzelfallbezogen vorgenommen. Allein eine Möblierung oder Zimmerreinigung, die auch bei einer Ferienwohnung üblich sind, führen nicht zur Gewerblichkeit. Eine Ähnlichkeit mit dem Betrieb eines Hotels oder einer Fremdenpension muss sich aus der Art der vom Vermieter erbrachten Leistungen ergeben. Als entscheidend wird angesehen, inwieweit die Vermietung der (Ferien-)Wohnungen im Hinblick auf die Art des vermieteten Objekts und die Art der Vermietung einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbar ist. Dies ist der Fall, wenn die Wohnungen wie Hotel- oder Pensionsräume ausgestattet sind, für ihre kurzfristige Vermietung an wechselnde Mieter geworben wird und sie hotelmäßig angeboten werden, d.h. auch ohne Voranmeldung jederzeit zur Vermietung bereitgehalten werden und sich zudem in einem Zustand befinden, der die sofortige Vermietung zulässt.

Die Bereitstellung von Wäsche und Inventar, ein wöchentlicher Wäscheservice, eine Vor- und Endreinigung gegen besondere Bezahlung sowie eine wöchentliche Zwischenreinigung und weitere Dienstleistungen (auch z.B. eine morgendliche Lieferung von Brötchen, Milch und Zeitung) wurden dabei im Einzelfall bei Ferienwohnungen noch der vermögensverwaltenden Vermietung zugerechnet.

Fazit: Nach diesen Grundsätzen stellt sich die Tätigkeit des Klägers noch als Vermögensverwaltung dar, sodass Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden.