Privates Veräußerungsgeschäft: Besonderheiten beim Verkauf von selbst bewohnten Immobilien

Wird eine private Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung veräußert, unterliegt der Veräußerungsgewinn regelmäßig der Einkommensteuer (sogenannte Spekulationsbesteuerung).

Die 10-Jahres-Frist gilt nicht, wenn die Immobilie von der Anschaffung bis zur Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (1. Alternative). Die 10-Jahres-Frist gilt auch dann nicht, wenn die Wohnimmobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (2. Alternative). Das bedeutet, dass mindestens eine zusammenhängende Nutzung von einem Jahr und zwei Tagen vorliegen muss, wobei sich die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken auf das gesamte mittlere Kalenderjahr erstrecken muss, während die eigene Wohnnutzung im zweiten Jahr vor der Veräußerung und im Veräußerungsjahr jeweils nur einen Tag zu umfassen braucht (BFH, Beschluss vom 3.8.2022, Az. IX B 16/22).

Wird die Wohnimmobilie im Jahr der Veräußerung überhaupt nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken genutzt, kommt die Ausnahmevorschrift nicht zur Anwendung (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 / 2. Alternative). Maßgebend ist demnach das Kalenderjahr der Veräußerung und die beiden vorangegangenen Kalenderjahre. Beim Veräußerungsjahr ist somit auf das Kalenderjahr und nicht auf einen Abschnitt von 365 Tagen bzw. zwölf Monaten abzustellen.