Grunderwerbsteuer: Festsetzung beim Erwerb durch einen Treuhänder

Ein Erwerbsvorgang ist nicht bereits deshalb grunderwerbsteuerfrei, weil der Erwerber das Grundstück lediglich als Treuhänder für den Veräußerer als Treugeber halten soll (BFH, Beschluss vom 30.11.2020, Az. II B 41/20). Ein Treuhänder erwirbt zivilrechtlich einen Anspruch auf Übereignung des Grundstücks. Das Eigentum am Grundstück geht spätestens durch die Auflassung auf den Treuhänder über. Daran ändern weder die schuldrechtlichen Vereinbarungen noch ein zeitgleich vereinbarter Anspruch auf Rückübertragung etwas.

Beispiel:

Eine KG erwarb durch notariell beurkundeten Kaufvertrag, in dem auch die Auflassung erklärt wurde, ein Mehrfamilienhaus. Am folgenden Tag schlossen die KG und die Veräußerin einen notariell beurkundeten Treuhandvertrag. Danach sollte die KG das Grundstück auf Gefahr und für Rechnung der Veräußerin halten und sanieren; außerdem war die KG zur jederzeitigen Rückübertragung verpflichtet.

Das FA setzte Grunderwerbsteuer fest. Die KG machte geltend, dass der Vorgang grunderwerbsteuerfrei sei, da die wirtschaftliche und – trotz der Grundbuchumschreibung – auch die sachenrechtliche Zuordnung des Grundbesitzes bei der Veräußerin (Treugeberin) verblieben sei. Diese habe die vollständige Herrschaftsmacht über das Grundstück behalten und wollte nur nicht nach außen hin auftreten.

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Ist das Eigentum an einem Grundstück durch die Auflassung auf den Treuhänder übergegangen, findet die wirtschaftliche Betrachtungsweise keine Anwendung. Inwieweit dem Eigentum des Treuhänders ein wirtschaftlicher Wert zukommt, ist deshalb nicht entscheidend. Die Auffassung der KG, sie sei als Treuhänderin eigentlich nicht Eigentümerin geworden, ist somit nicht nachvollziehbar. Der Gesetzeswortlaut ist eindeutig und wird so von der Finanzverwaltung in gleich lautenden Ländererlassen zu grundstücksbezogenen Treuhandgeschäften sowie zu Grundstückserwerben durch Auftragnehmer bzw. Geschäftsbesorger vertreten. Gegenmeinungen hierzu sind nicht bekannt.

Der Rückerwerb eines Grundstücks durch den Treugeber bei Auflösung eines Treuhandverhältnisses ist von der Besteuerung ausgenommen (§ 3 Nr. 8 Satz 1 Grunderwerbsteuergesetz). Voraussetzung dafür ist, dass der Treuhänder den Anspruch auf Übereignung des Grundstücks oder das Eigentum an dem Grundstück erlangt und die Steuer entrichtet hat. Diese Voraussetzung kann nur erfüllt sein, wenn der Rechtsvorgang, durch den der Treuhänder den Anspruch auf Übereignung des Grundstücks oder das Eigentum an dem Grundstück erlangt hatte, steuerbar und steuerpflichtig ist. Wäre das nicht der Fall, würde die Vorschrift sinnlos sein. Die Auffassung der Klägerin ist also offenkundig unzutreffend.