Immobilienverkauf

Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte

Zu den privaten Veräußerungsgeschäften, die der Besteuerung unterliegen, gehört die Veräußerung von Grundstücken, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt (§ 23 Abs. 1 EStG). Die Besteuerung unterbleibt, wenn das Grundstück im Zeitraum zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Von einer Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ist auszugehen, wenn der Eigentümer das Haus bzw. die Wohnung

  • entweder selbst bewohnt oder
  • die Wohnung einem Kind im Sinne des § 32 EStG überlässt.

Beispiel:

Die Tochter hatte im Alter von 20 Jahren an einem auswärtigen Studienort mit dem Studium begonnen. Der Vater erhielt für seine studierende Tochter Kindergeld. Er kaufte am auswärtigen Studienort der Tochter für 50.000 € eine Eigentumswohnung, die er seiner Tochter unentgeltlich überlassen hat.

Die Tochter vollendete nach Ablauf von fünf Jahren im Februar ihr 25. Lebensjahr, sodass dem Vater ab März kein Kindergeld mehr zustand. Die Tochter beendete das Studium im September desselben Jahres. Der Vater verkaufte unmittelbar nach Auszug der Tochter im September die Wohnung für 60.000 € (also mit einem Gewinn von 10.000 €).

Wegen des Wegfalls des Kindergeldanspruchs für den Zeitraum von sieben Monaten (März bis September) lag keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken mehr vor. Das Finanzamt versteuerte den Veräußerungsgewinn, weil die Wohnung im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

In seinem Urteil vom 4.4.2016 (Az. 8 K 2166/14) hat das Finanzgericht Baden-Württemberg entschieden, dass das private Veräußerungsgeschäft der Besteuerung unterliegt.

Die Tochter konnte im Beispielsfall einige Monate vor der Veräußerung einkommensteuerlich nicht mehr als Kind berücksichtigt werden. Für diese Monate liegt keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken mehr vor, sodass die Wohnung im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (1. Alternative).

Die Nichtbesteuerung setzt auch bei der 2. Alternative des § 23 Abs. 1 EStG (Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren) voraus, dass insgesamt eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vorliegt. Im vorliegenden Fall änderte sich die Situation jedoch durch den Wegfall des Kindergeldanspruchs während der Nutzungsüberlassung. Es ist allerdings umstritten, ob das Merkmal der „Ausschließlichkeit“ auch hier anzuwenden ist.

Der Wortlaut des § 23 Abs. 1 EStG ist nicht eindeutig und damit auslegungsfähig. Das Finanzgericht ist allerdings der Auffassung, dass der Sinn und Zweck der Regelung es gebietet, den Begriff der Ausschließlichkeit auch bei der 2. Alternative anzuwenden.

Im Falle der 1. Alternative sollte bei einer kurzfristigen Veräußerung der Gewinn nur dann nicht erfasst werden, wenn eine ausschließliche Eigennutzung zu Wohnzwecken vorlag. Diese hohe Anforderung an den zeitlichen Umfang der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken gewährleiste im Ergebnis, dass es sich bei einem privilegierten Wirtschaftsgut im gesamten maßgeblichen Zeitraum um einen Wohnsitz des Steuerpflichtigen handelt.

Nach Auffassung des Finanzgerichts ist kein Grund er-sichtlich, weshalb die Anforderung in der 2. Alternative anders sein sollte. Auch hier entspreche es dem Sinn und Zweck des Gesetzes, dieselben Anforderungen beim zeitlichen Umfang der Eigennutzung zu stellen, um den Wohnsitz des Steuerpflichtigen zu schützen und so die Privilegierung der Nichtbesteuerung zu rechtfertigen.

Tipp: Gegen das Urteil des Finanzgerichts Baden-Württemberg ist Revision eingelegt worden (BFH-Az. IX R 15/16). Das Finanzgericht hatte die Revision zugelassen, weil bisher höchstrichterlich noch nicht geklärt ist, ob das Merkmal der Ausschließlichkeit auch für die 2. Alternative gilt. Der Wortlaut des Gesetzes verlangt nur, dass die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Dass es sich um eine zusammenhängende und ununterbrochene Nutzung zu eigenen Wohnzwecken handeln muss, lässt sich nicht allein aus dem Wortlaut ableiten.

In allen vergleichbaren Fällen sollte gegen eine Besteuerung des Veräußerungsgewinns Einspruch eingelegt werden. Gleichzeitig sollte eine Aussetzung des Einspruchsverfahrens bis zur Entscheidung durch den BFH beantragt werden.

4. November 2016
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