Immobilienkauf

Aufteilung eines Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden

Wird beim Erwerb einer Immobilie ein Gesamtkaufpreis vereinbart, muss die Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung ermittelt werden. Dafür ist es erforderlich, den Wert des Bodens und des Gebäudes gesondert zu ermitteln. Die Anschaffungskosten sind nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund- und Bodenanteil sowie den Gebäudeanteil aufzuteilen.
Für die Schätzung des Werts des Grund- und Bodens sowie des Gebäudeanteils kann laut BFH die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung) herangezogen werden.
Nach § 8 Abs. 1 Satz 1 dieser Verordnung ist der Verkehrswert mithilfe des
– Vergleichswertverfahrens,
– Ertragswertverfahrens oder
– des Sachwertverfahrens
zu ermitteln. Die Verfahren sind nach der Art des Objekts und insbesondere nach den zur Verfügung stehenden Daten zu wählen. Welches dieser drei gleichwertigen Wertermittlungsverfahren anzuwenden ist, ist nach der Situation des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden (BFH, Beschluss vom 15.11.2016, Az. IX B 98/16).
Bei selbstgenutzten und bei vermieteten Eigentumswohnungen (im Privatvermögen) und Mehrfamilienhäusern ist grundsätzlich eine Kaufpreisaufteilung unter Anwendung des Sachwertverfahrens angebracht. Aber auch eine Bewertung anhand des Ertragswertverfahrens ist möglich, wenn dieses die tatsächlichen Wertverhältnisse besser wiedergibt.
Die Vorinstanz (das Finanzgericht) hat im Urteilsfall festgestellt, dass das Objekt in erster Linie zur Vermietung geeignet und nicht zur Selbstnutzung gedacht war. Daher stellten die Ertragsaussichten den wesentlichen wertbildenden Faktor dar. Aus der Sicht des Finanzgerichts war es daher folgerichtig, das Ertragswertverfahren anzuwenden.
Die Feststellungen des Finanzgerichts haben Bestand, weil der BFH die Revision nicht zugelassen hat. Es liegt eine gesicherte Rechtslage vor, sodass eine Revision zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung aus der Sicht des BFH nicht erforderlich ist.

7. März 2017
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